Kündigung des Mietvertrages wegen Homeoffice

Darf ein Vermieter einen Mietvertrag über Wohnraum kündigen, weil der Mieter die Wohnung auch als Arbeitsräume nutzt? Stellt das Homeoffice einen Kündigungsgrund dar? Benötigt ein Mieter hierfür eine Genehmigung des Vermieters?

Für das Wohnraummietrecht gelten andere Vorschriften als für das Gewerbemietrecht. Dies bedeutet auch, dass bei Abschluss des Mietvertrages feststehen muss, für welchen ZWECK die Räumlichkeiten angemietet werden. Kurzum: Das Nutzungsrecht des Mieters ist zweckgebunden.

Demnach ist es einem Mieter von Wohnraum nicht erlaubt, in seiner Mietwohnung beispielsweise ein Kleidungsgeschäft zu betreiben, in welchem Kunden ein- und ausgehen. Das erschließt sich den meisten – auch ohne juristische Vorkenntnisse.

Doch wie sieht es eigentlich aus mit Homeoffce? Ist dies zulässig? Bedarf es hierzu einer Genehmigung?

Entscheidendes Merkmal ist die AUßENWIRKUNG der gewerblichen Tätigkeit.
Gewerbliche Tätigkeiten mit AUßENWIRKUNG (bspw. regelmäßiger Kundenverkehr) bedürfen der Genehmigung des Vermieters. Erteilt der Vermieter diese nicht und geht der Mieter der gewerblichen Tätigkeit dennoch nach, kann der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich kündigen. Denn die Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit in der Mietwohnung stellt dann eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache dar.

So zum Beispiel auch in diesen Fällen:

• Gitarrenlehrer empfängt 3 x wöchentlich bis zu 12 Schüler wöchentlich - BGH, Urteil vom 10.04.2013 – VIII ZR 213/12 – zu finden unter diesem Link
• entgeltliche Betreuung von bis zu 5 Kindern werktags von 08:00 Uhr – 16:00 Uhr – BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 204/11 – zu finden unter diesem Link
• Meldung der Wohnungsadresse beim Gewerbeamt als Betriebsstätte und Nutzung als Geschäftsadresse – BGH, Urteil vom 13.07.2013 – VIII ZR 149/13 – zu finden unter diesem Link

Achtung: In Fällen, in welchen der Mieter dem Vermieter nachweist, dass seine teilgewerbliche Nutzung die Wohnung nicht mehr beansprucht, als die übliche Nutzung zu Wohnzwecken, kann sich ein Anspruch des Mieters gegen seinen Vermieter auf Zustimmung zur teilgewerblichen Nutzung ergeben. Dies müsste anhand des konkret vorliegenden Einzelfalls geprüft werden.

Die bloße Schreibtischtätigkeit hingegen in einem in der Wohnung eingerichteten Arbeitszimmer ohne Außenwirkung ist hingegen zulässig, so zum Beispiel die Lehrerin, die ihren Unterricht vorbereitet oder Klassenarbeiten korrigiert oder eben auch die klassische Telearbeit.

In unserem YouTube-Video wurde Bezug auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genommen. Es handelt sich dabei um das Urteil: BGH, Urteil vom 14.07.2009, Aktenzeichen: VIII ZR 165/08 zu finden unter diesem Link.

Bei allem ist aber immer zu beachten, dass auch im Mietrecht grundsätzlich vor Ausspruch einer Kündigung wegen einer mietvertraglichen Pflicht eine Abmahnung voraus zu gehen hat. Regelmäßig hat der Vermieter den Mieter über das vertragswidrige Verhalten zu informieren und den Mieter aufzufordern dieses vertragswidrige Verhalten zu unterlassen. In diesem Zusammenhang muss dann der Vermieter auch eine Kündigung des Mietverhältnisses androhen, sollte der Mieter sein vertragswidriges Verhalten nicht aufgeben.

Die Kündigung im Mietrecht ist sowieso mit Fallstricken verbunden. Hierzu gibt es noch demnächst weitere Info’s.