Was Sie im Wohnraummietverhältnis zu Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen wissen müssen

Die wichtigsten Fristen in Zusammenhang mit der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung im Wohnraummietverhältnis

Die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung ist immer wieder Thema juristischer Streitigkeiten. Welche Fristen in Zusammenhang mit der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung zu beachten sind und was passiert, wenn die Fristen nicht eingehalten werden, erfahren Sie hier:

Über die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters muss einmal jährlich abgerechnet werden, z.B. vom 01.01. eines Jahres bis zum 31.12.desselben Jahres, oder vom 30.04. eines Jahres bis zum 31.03. des Folgejahres; Achtung: Eine Verkürzung oder Verlängerung des Abrechnungszeitraums ist nur in Ausnahmefällen gestattet.

Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter muss die Abrechnung dem Mieter in Textform erteilen, so dass der Mieter die Abrechnung nachprüfen kann. Eine mündliche Mitteilung reicht daher nicht aus.

Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Was passiert eigentlich, wenn der Vermieter keine Abrechnung erstellt?

In jedem Fall kann der Mieter gegen den Vermieter sogar gerichtlich vorgehen. Der Mieter darf/kann den Vermieter darauf verklagen, eine Abrechnung zu erstellen.

Im laufenden Mietverhältnis kann der Mieter darüber hinaus von seinem sog. Zurückbehaltungsrecht gebrauchen machen und die zukünftigen Vorauszahlungen unter Hinweis auf die fehlende Abrechnung aus dem vergangenen Jahr/den vergangenen Jahren sogar einstellen. Dabei ist jedoch zwingend darauf zu achten, dass die 12-monatige Abrechnungsfrist bereits verstrichen ist. Denn der Vermieter darf seine Frist zur Erstellung der Abrechnung voll ausschöpfen. Ferner muss das Zurückbehaltungsrecht auch ausdrücklich ausgeübt werden. Bloße Zahlungseinstellungen reichen dazu nicht aus, sondern sind im Gegenteil gefährlich, da auch Rückstände an den Betriebskosten am Ende zu einer Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter führen können.

Im Falle des Zurückbehaltungsrechts ist jedoch weiterhin Vorsicht geboten, denn wenn der Vermieter dann (wenn auch verspätet) eine Abrechnung erstellt, sind die zurückbehaltenen Leistungen sofort an den Vermieter zu zahlen. Ansonsten kann es schnell zu einem Zahlungsverzug kommen, der den Ausspruch einer – ggf. auch fristlosen – Kündigung berechtigt.

Sollte das Mietverhältnis bereits beendet sein, kann der Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist seine für den nicht abgerechneten Zeitraum bereits geleisteten Vorauszahlungen wieder zurückfordern. Denn in diesem Fall kann sich der Mieter auch nicht mehr durch sein Zurückbehaltungsrecht schützen. Der Vermieter muss dann die geleisteten (nicht abgerechneten) Vorauszahlung an den Mieter ausbezahlen.

Rechnet der Vermieter nach Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen an den Mieter, also nach Fristablauf) ab, kann er diese wieder sozusagen „zurückverlangen“. Allerdings kann er dies nur in eingeschränktem Umfang, denn nach Ablauf der Abrechnungsfrist können keine Nachforderungen mehr geltend gemacht werden. Nachforderungen sind dabei solche Forderungen, die die Summe der Betriebskostenvorauszahlungen für den gegenständlichen Abrechnungszeitraum überschreiten.

Der Mieter hingegen kann auch nach Ablauf des Abrechnungsfrist sein sich aus der Abrechnung ergebendes Guthaben vom Vermieter zur Auszahlung verlangen – unabhängig davon, ob die Abrechnung innerhalb oder außerhalb der Abrechnungsfrist erfolgte.

Die gesetzlichen Regelungen zur Betriebskostenabrechnung finden Sie in den §§ 556 ff. BGB.